房地产未来之展望：市场与政策双重长效机制
发布者：admin
发布时间：09-23
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以邓小平“南巡讲话”为起点的25年，房地产业迅猛发展成为支柱产业，对国民经济产生了巨大的带动作用。另一方面，这25年间房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具，但经历政府的调控、市场的波动、参与主体的更迭，快速拿地、快速建设、快速盈利的房企经营基本模式并没有发生根本的改变。
然而政策的风向正在发生改变，2016年7月政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”。2016年国庆前后，房地产调控政策密集出台。自2016年9月，热点城市先后发布新房市调控政策，七天内全国加入调控行列的城市达到19个。2016年12月中央经济工作会议首次提出“长效机制”：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。
从以往经验来看，缺乏长效机制的调控政策，房地产调控与经济稳增长之间的纠结轮回只会不断演绎。正如中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏在中国房地产报社、中房智库主办，瀚华金控协办的“将中国房地产改革进行到底中国房地产界25年荣誉殿堂暨特色小镇难点剖析会议与高峰论坛”中所言，一次一次给房地产带来波动，这种短期调控的后果是什么？造成一段时间房屋销售下降，国民经济受不了，又放开，一下涨上去，销售额涨上去，房价涨上去，出现了一个短期的效果。所以，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制很必要。
令人振奋的是，一系列旨在加强地产调控政策长效性的配合性文件正在相继出台。从4月初北京“共有产权房”政策到今年5月，住建部向社会公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》。再到7月，上海从供给端发力，公开出让位于浦东新区张江南区和嘉定区嘉定新城两幅租赁住房用地，提明确“只租不售”。
这些文件统一的特点在于，在不断增加土地尤其是住宅用地供应的同时，对于租赁住房的开发与引导，除北上广深一线城市之外，包括杭州在内的大量二三线热点城市也已经开始进行租赁试点。
长效机制一次次被提及，未来5年甚至10年房地产企业、行业的转型之路也逐渐明朗。在万通地产创始人冯仑看来，房地产政策长效机制给房企们的未来转型提供的思路已经清晰，未来房地产行业的竞争力将从土地获取转化到资产管理。
这也就意味着，从原本的新房市场为主，国内的地产行业将在存量房的价值盘活上进行价值挖掘。在此背景下，“城市运营”逐渐成为行业的关键词，目前中国房地产企业中具备一定实力者，对于“城市运营商”这个角色都表达了高度的注意。在当前住宅开发面临天花板，包括万科、绿地、龙湖、首创等开发商纷纷提出转型“城市运营商”。
此外，从传统的商业、酒店、物管、金融等衍生市场，到近年来兴起的特色小镇、长租公寓等领域，再到与传统业务关联度不高的医疗、能源等，不少房企开始布局产业链附加价值，以此规避将“鸡蛋放在一个篮子里”所存在的风险。
虽然多元化发展战略在一定程度上可以分担、相对弱化企业经营风险，但目前很多多元化业务可能潜在利润较高，但投资回报周期长，除非大规模布局，否则短期内很难产生足够的营收规模。因此，从地产企业自身的长效机制来讲，从开发商到运营商的角色转变，是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等，并非一蹴而就。
转自：中国房地产报
